Cession d'un bien immobilier : comment déterminer la plus-value imposable

Détermination du prix de cession

Le prix de cession à retenir est celui effectivement stipulé dans l'acte de vente. Il est :

  • majoré des charges ou indemnités supplémentaires qui ont été imposées à l’acheteur,
  • et diminué des frais de cession supportés par le vendeur.

Remarque

Le montant d'une indemnité d'assurance consécutive à un sinistre n'a pas à être ajouté au prix de vente pour le calcul de la plus-value.

Limitée par la loi, la liste des frais admis en déduction du prix de cession comprend exclusivement :

  • les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (commission de vente),
  • les frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires,
  • les indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation,
  • les honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire,
  • et les frais exposés par le vendeur en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Le montant de ces frais doit être justifié.

Le cas échéant, la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession, vient également, sur justificatif, en diminution du prix de cession.

Cas particulier : échange d'immeuble

Le prix de cession est normalement constitué par la valeur réelle du bien acquis en contrepartie du bien cédé, majorée éventuellement du montant de la soulte reçue ou diminuée du montant de la soulte payée.

Détermination du prix d'acquisition d'un bien acquis à titre onéreux (achat ou échange)

Les dépenses susceptibles de majorer le prix d'acquisition :

  • doivent être justifiées,
  • ou, dans certains cas, peuvent être fixées forfaitairement sans avoir à apporter de justificatifs.

La liste de ces dépenses est limitée par la loi.

Charges et indemnités

Les charges en capital et autres indemnités que le cédant a eu à acquitter lors de l'achat du bien peuvent venir majorer le prix d'acquisition. Ces dépenses sont retenues pour leur montant réel sur justification.

Frais afférents à l'acquisition

Les frais liés à l'acquisition du bien s'entendent exclusivement :

  • des frais et coûts du contrat, notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l'acte et des commissions versées à un ou des intermédiaires en vertu d'un mandat,
  • et des droits d'enregistrement ou, le cas échéant, de la TVA.

Pour être pris en compte, le cédant doit avoir effectivement supporté ces frais et être en mesure de les justifier. Ils peuvent toutefois être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition, sans autre justification.

Précision

Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Dans l'hypothèse de la cession d'un bien construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 7,5 % a pour assiette le prix du terrain uniquement. Le coût des travaux de construction peuvent néanmoins venir majorer le prix d'acquisition, selon le principe propre à cette catégorie de dépenses (voir ci-après).

Dépenses de travaux

Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sont retenues :

  • soit pour leur montant réel, sous certaines conditions,
  • soit forfaitairement, pour un montant égal à 15 % du prix d'acquisition, à la condition que le cédant détienne l'immeuble depuis plus de 5 ans.

Précisions

Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Par conséquent, les travaux réalisés par le cédant lui-même sont exclus. De même, le coût des matériaux achetés par le contribuable est exclu quand bien même leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à leur installation facturées par l'entreprise peuvent néanmoins être prises en compte.

Les dépenses d'entretien et de réparation, ainsi que les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation des travaux ne sont également pas retenus pour le calcul de la plus-value.

Non-cumul d'avantages fiscaux

Ce qui a déjà été déduit une fois, ne peut pas l'être une seconde fois.... Autrement dit, ne peuvent pas être retenues les dépenses pour travaux ayant déjà fait l'objet d'une déduction sur un revenu catégoriel (revenu foncier, par exemple) ou sur le revenu global, ou celles qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.

Incidence du régime simplifié "micro-foncier"

Par principe, les dépenses couvertes par le régime "micro-foncier" (abattement forfaitaire de 30 %) ne peuvent en aucun être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Mesures de tempérament

L'administration fiscale admet toutefois une mesure de tempérament en faveur des cédants ayant bénéficié d'un dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif. En effet, afin de ne pas défavoriser les contribuables faisant construire un logement ou transformer un local par rapport à ceux qui acquièrent un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées avant la première mise en location du logement et déduites des revenus fonciers par voie d'amortissement (dispositifs "Périssol", "Besson neuf " et "Robien") peuvent venir majorer le prix d'acquisition, les dépenses postérieures à la première mise en location étant exclues. Cette tolérance s'applique également aux dépenses de travaux incluses dans les réductions d'impôt "Scellier", "Censi-Bouvard", "LMNP", "Demessine" et "Duflot".

Bon à savoir

Les dépenses ayant ouvert droit à un avantage fiscal et qui font par la suite d'une reprise, notamment dans le cas d'une rupture de l'engagement de location, peuvent venir majorer le prix d'acquisition.

Principes du forfait de 15 %

Dès lors que l'immeuble est acquis depuis plus de 5 ans, le cédant peut bénéficier, s'il le demande, du forfait de 15 %. Il n'a pas à établir :

  • la preuve de la réalité des travaux,
  •  le montant des travaux effectivement réalisés,
  • ou son impossibilité à fournir des justificatifs.

Et il n'y a donc pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu.

Précision

Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Dans le cas d'un immeuble construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, l'assiette du forfait de 15 % est constituée du prix d'acquisition du terrain et du coût des travaux de construction (travaux réalisés avant l'achèvement du bien).

Frais de voirie et de distribution

Ces frais peuvent venir en majoration du prix d'acquisition pour leur montant réel, qu'ils soient imposés ou non par les collectivités territoriales ou leurs groupements.

Détermination du prix d'acquisition d'un bien reçu par héritage ou donation

En cas de cession d’un bien acquis par succession ou donation, le prix d’acquisition à retenir est égal à la valeur du bien au jour de la succession ou de la donation telle qu’elle a été fixée pour le calcul des droits de succession ou de donation.

Le prix d'acquisition ainsi déterminé peut être majoré :

  • des frais d’acte et de déclaration, incluant les honoraires du notaire, et, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière,
  • des droits de succession ou de donation versés à l’époque de l’acquisition (au prorata de la valeur du bien lorsque l'actif cédé est composé d'autres biens),
  • et, selon les mêmes conditions que pour une vente, des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration (pour leur montant réel ou fixées à 15 % du prix d’acquisition,), ainsi que des frais de voirie, de réseaux et de distribution.

En cas de cession d’un immeuble acquis par donation, les droits de donation doivent avoir été effectivement acquittés par le vendeur (à l’époque, donataire de l’immeuble) pour pouvoir être pris en compte dans le prix d’acquisition. Les droits payés par le donateur du bien en lieu et place du donataire ne peuvent donc pas être pris en compte pour déterminer le prix d’acquisition.

Nouvelles modalités d'imposition de la plus-value :
 cessions (hors terrains à bâtir) réalisées depuis le 01/09/2013

Impôt sur le revenu

  • Abattement de 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année, puis 4 % pour la 22e année,
     soit une exonération totale à partir de 23 ans de détention.
  • Abattement supplémentaire temporaire de 25 % (jusqu'au 31 août 2014, sauf exceptions).
  • Taux d'imposition : 19 %.

Prélèvements sociaux

  • Abattement de 1,65 % par année de détention de la 6e à la 21e année, puis 1,60 % pour la 22e année, puis 9 % de la 23e à la 30e année,
     soit une exonération totale au-delà de 30 ans de détention.
  • Taux global de taxation : 15,5 %.

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