Les particuliers propriétaires d'un logement locatif et percevant des revenus fonciers de faible montant disposent d'un régime d'imposition simplifié, communément appelé "micro-foncier". Certaines situations sont toutefois exclues du champ d'application de ce régime simplifié. En outre, l'importance des charges peut amener le bailleur à opter pour une imposition selon le régime réel.

En matière d'imposition des revenus fonciers, deux régimes coexistent : le micro-foncier ou le régime réel. Le premier s'applique automatiquement dès lors que les loyers encaissés n'excèdent pas 15 000 € ; il ne requiert pas de déclaration complémentaire. Le second est applicable sur option lorsque les revenus dépassent le seuil des 15 000 € et permet de déclarer les charges.

Champ d'application du micro-foncier

Le régime micro-foncier concerne les contribuables qui perçoivent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Il s'applique donc avant tout aux propriétaires d'un bien détenu de façon directe et mis en location nue. Il est aussi accessible aux associés d'une société immobilière de copropriété ou d'attribution, dotée de la transparence fiscale, à la condition que l'immeuble soit également mis en location nue directe.

Les associés de SCI (société civile immobilière), les porteurs de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) et les porteurs de parts de FPI (fonds de placement immobilier) qui donnent en location des immeubles nus, peuvent également bénéficier du micro-foncier à la condition toutefois d'être également, par ailleurs, propriétaire d'au moins un immeuble donné en location nue de façon directe.

Il convient de préciser que le régime micro-foncier est exclusif du régime réel. Par conséquent, il s'applique à l'ensemble des revenus fonciers perçus par le contribuable, à l'exception des revenus d'immeubles (ou de parts de sociétés immobilières) expressément exclus du dispositif.

Immeubles exclus du micro-foncier

Le micro-foncier ne s'applique pas lorsque le contribuable est propriétaire d'un ou plusieurs biens appartenant dans l'une des catégories suivantes :

• monuments historiques et assimilés mis en location,
• immeubles locatifs pour lesquels s'applique une déduction spécifique, à savoir ceux relevant des dispositifs "Robien", "Besson", "Périssol", "Borloo ancien", "Cosse",
• parts de sociétés de personnes non transparentes (notamment SCI et SCPI) qui donnent en location des immeubles nus lorsque leur détenteur n'est pas déjà propriétaire direct d'un immeuble donné en location nue ou lorsque l'immeuble donné en location par la société est un immeuble relevant des catégories citées ci-dessus,
• Immeubles relevant du dispositif Malraux dans sa version applicable aux demandes de permis de construire déposées avant le 1er janvier 2009 (après cette date, le micro-foncier peut s'appliquer),
• logements au titre desquels le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt "Loc'Avantages",
• parts de FPI lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire d'un immeuble donné en location nue,
• parts de SCPI qui font l'objet de la déduction au titre de l'amortissement "Robien".

Appréciation de la limite de 15 000 € et détermination du revenu imposable

Le revenu brut foncier à prendre en compte comprend l'ensemble des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires. Celles-ci sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. En revanche, il n'est pas tenu compte des sommes versées au propriétaire par les locataires au titre des charges leur incombant. Les subventions, pour financer des travaux par exemple, ainsi que les indemnités sont comprises dans le revenu brut.

Lorsque le bailleur est redevable de la TVA, la limite de 15 000 € doit être appréciée hors TVA.

Enfin, la limite de 15 000 € n'a pas à être corrigée prorata temporis. Il en résulte que les bailleurs pour lesquels le temps de location au cours de l'année civile est inférieure à 12 mois bénéficient du micro-foncier dès lors que leur revenu brut n'excède pas 15 000 €.

Les contribuables portent directement le montant de leur revenu brut sur leur déclaration d'ensemble des revenus.

Le revenu net imposable est déterminé ensuite par application d'un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l'ensemble des charges de propriété, ce qui implique que les contribuables qui relèvent de ce régime ne peuvent opérer aucune autre déduction à ce titre, ni constater de déficit. L'abattement est calculé automatiquement par l'administration fiscale.

Incidence du micro-foncier sur le calcul de la plus-value immobilière

Par principe, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'il s'agit de calculer le montant de la plus-value imposable générée par la cession du bien.

Cependant, autre principe : les dépenses qui ont déjà fait l'objet d'une déduction ou d'un autre avantage au regard de l'impôt sur le revenu ne peuvent pas être prises en compte et venir s'ajouter au prix d'acquisition. Or, l'abattement forfaitaire de 30 % prévu dans le cadre du régime micro-foncier est réputé prendre en compte la totalité des charges et dépenses afférentes au bien locatif. Ces dépenses doivent donc être considérées comme ayant été intégralement déduites des revenus fonciers, quand bien même leur montant excéderait le montant de l'abattement forfaitaire. Par conséquent, elles ne peuvent en aucun cas être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Option pour le régime réel d'imposition

Le contribuable placé de plein droit sous le régime du micro-foncier peut cependant opter pour le régime réel d'imposition de ses revenus fonciers. Le choix s'avère bien évidemment judicieux si l'ensemble des charges réelles est supérieur en valeur à l'abattement de 30 % prévu dans le régime simplifié.

L'option s'exerce sans formalisme particulier : elle résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044, dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

L'option est globale : elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Elle est exercée pour une période de 3 ans durant laquelle elle est irrévocable. À l'issue de cette première période de 3 ans, le contribuable peut y renoncer à tout moment en se plaçant à nouveau sous le régime micro-foncier, sous réserve bien entendu que les conditions d'application sont réunies (voir encadré).

L'option engage le contribuable pour 3 ans. Les éléments du calcul qui vont déterminer le choix de l'un ou l'autre des modes d'imposition (intérêts d'emprunt, travaux, prime d'assurance, charges de copropriété, etc.) doivent donc être pris en considération sur une période de 3 ans.

Ne pas oublier que le contribuable doit conserver l'ensemble des pièces justificatives relatives aux dépenses qu'il déclare. Ces preuves de dépenses seront nécessaires en cas de contrôle par l'administration fiscale.

Au terme des 3 ans, le contribuable soumis au régime réel peut revenir à tout moment au régime simplifié en souscrivant simplement une déclaration des revenus n° 2042, toutes les conditions étant bien évidemment remplies par ailleurs. Dans ce cas, par la suite, toute nouvelle option pour le régime réel sera à nouveau exercée pour une durée de 3 ans.

© Lefebvre Dalloz