Investissement locatif : l’amortissement « Jeanbrun » explicité en 10 points-clés

Le nouveau mécanisme d’aide à l’investissement locatif permet aux particuliers qui acquièrent des logements destinés à la location à titre de résidence principale de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement pouvant aller jusqu’à 80 % du prix d’acquisition du bien.

La loi de finances pour 2026 a instauré une nouvelle aide fiscale visant à relancer l’investissement locatif. Le dispositif appelé « Jeanbrun » ou « Relance logement » repose sur une logique d’amortissement fiscal de logements acquis neufs et mis en location à titre de résidence principale avec des loyers encadrés. Le régime s’applique aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2028.

1. À qui s’adresse le dispositif « Jeanbrun » ?

Le dispositif est réservé aux personnes physiques qui réalisent un investissement locatif imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut être utilisé pour un achat direct ou via une société transparente (par exemple une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés). Les non-résidents peuvent également en bénéficier dès lors que les revenus locatifs sont imposables en France.

Les contribuables titulaires de droits démembrés sur le logement (nu-propriétaire ou usufruitier) ne peuvent pas profiter du dispositif. En revanche, les logements en question peuvent être détenus en indivision. Dès lors, chaque coïndivisaire bénéficie de l’avantage fiscal à hauteur de sa quote-part.

2. Quand les investissements doivent-ils être réalisés ?

Pour le moment, le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date d’acquisition s’entendant de la date de signature de l’acte authentique.

À noter que pour les logements construits par l’investisseur, la date retenue est celle du dépôt de la demande de permis de construire.

3. Quels types de logements sont concernés ?

Le mécanisme vise uniquement des logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs, en métropole ou outre-mer. Les maisons individuelles, même en copropriété, sont exclues.

Les logements doivent être acquis neufs ou en VEFA. Il peut aussi s’agir de logements que l’investisseur fait construire ou encore de logements anciens faisant l’objet de travaux importants.

4. Dans quelle mesure les logements anciens sont éligibles ?

Les logements anciens doivent avoir fait l’objet de travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et permettant d’atteindre un niveau élevé de performance énergétique (classes A ou B). Les travaux doivent rapprocher le logement des standards du neuf en matière de sécurité, de qualité sanitaire et d’accessibilité.

5. Existe-t-il une contrainte de localisation ?

Contrairement aux aides antérieures en faveur de l’investissement locatif, le nouveau dispositif n’impose aucune condition de zonage. Le logement peut donc être situé n’importe tout sur le territoire (métropole et départements d’outre-mer).

6. Quelles obligations de location faut-il respecter ?

L’engagement de location du propriétaire repose sur plusieurs contraintes.

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans, à titre de résidence principale du locataire. Cependant, le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal ni à un proche parent jusqu’au deuxième degré (parents, enfants, grands-parents, frères et sœurs). Précisons que la location doit être effective et continue.

De plus, le niveau de loyer doit être modéré. Le contrat de location doit entrer dans l’une des trois catégories suivantes : location dite « intermédiaire », location « sociale » ou location « très sociale ». Dans les trois situations, les loyers et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds : ceux applicables au dispositif Pinel pour une location dans le secteur intermédiaire, ou ceux applicables au dispositif Loc’Avantages, pour les secteurs « social » et « très social ».

À noter que la location doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement. Rappelons que la location doit être effective et continue.

7. Quelle est la nature de l’avantage fiscal ?

Le dispositif repose sur une déduction au titre de l’amortissement du bien, imputable sur les revenus fonciers. Le taux d’amortissement appliqué chaque année varie selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué. Pour un logement neuf, il s’élève à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon que la location consentie relève du secteur intermédiaire, social ou « très social ». Pour un logement ancien réhabilité, le taux est respectivement égal à 3 %, 3,5 % et 4 %.

L’amortissement est calculé sur le prix d’acquisition du logement net de frais, après déduction forfaitaire de 20 % correspondant à la valeur du foncier. Les frais de notaire, commissions ou droits de mutation ne sont pas inclus dans la base. En cas de réhabilitation lourde, le montant des travaux s’ajoute au prix pour déterminer la base d’amortissement.

8. L’avantage fiscal est-il plafonné ?

Le nombre de logements pouvant être acquis par l’investisseur n’est pas limité. Cependant, l’avantage fiscal lui-même connaît deux plafonds : un plafond annuel et un plafond global.

En premier lieu, les amortissements déductibles sont, en effet, plafonnés à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être relevé à 10 000 € si au moins la moitié des revenus locatifs proviennent de logements loués en secteur social, à 12 000 € s’ils proviennent majoritairement du secteur très social.

La période d'amortissement n'est pas bornée dans le temps et ne prend donc pas fin à l'issue de la période d'engagement de location. Un logement peut donc continuer à être amorti tant qu'il produit des revenus locatifs imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sous réserve toutefois que le cumul des amortissements pratiqués sur ce bien n'excède pas 80 % du prix d'acquisition net de frais.

9. Que se passe-t-il lorsque l’investisseur ne respecte pas son engagement de location ?

Le non-respect des différents éléments de l'engagement de location (durée, hors cercle familial, plafonds de loyer et de ressources, etc.) et la cession du logement ou des parts au cours de la période d'engagement de la location entraînent la remise en cause de l'avantage fiscal. Le montant des amortissements déduits est réintégré dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle intervient la remise en cause.

Toutefois, aucune réintégration n'est effectuée en cas d'invalidité classée en 2^e ou 3^e catégorie, de licenciement ou de décès de l'un des époux soumis à imposition commune.

10. Quelle incidence sur l’imposition des revenus fonciers et sur l’impôt sur la plus-value en cas de revente ?

S’agissant de l’imposition des revenus, l’investisseur qui opte pour la déduction au titre de l’amortissement ne peut pas bénéficier du régime micro-foncier.

En revanche, l’option est sans incidence sur le régime d’imputation des déficits fonciers. Le déficit foncier généré par les logements pour lesquels la déduction au titre de l’amortissement a été exercée est imputable dans les conditions de droit commun.

Le nouveau dispositif ne peut pas être cumulé, pour un même logement, avec d’autres avantages, comme par exemple la réduction d’impôt sur le revenu au titre des opérations « Malraux » ou des investissements « Denormandie ».

Enfin, lors de la revente, les amortissements pratiqués viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.

© Lefebvre Dalloz