Investissement locatif : les détails du dispositif "Duflot"

Ce dernier bénéficie toutefois d'un petit sursis de 3 mois puisqu'il peut être encore utilisé pour des logements acquis au plus tard le 31/03/2013 dès lors qu'un engagement (promesse d'achat ou de vente ou contrat de réservation s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement) a été pris avant le 01/01/2013.

Avec le dispositif "Duflot", le gouvernement souhaite, d'une part, corriger les distorsions actuelles du marché immobilier locatif (envol des loyers, pénurie de logements dans certaines zones, saturation de l'offre dans d'autres, etc.). D'autre part, il poursuit la politique générale d'aide à la construction de logements neufs économes en énergie en maintenant une "éco-conditionnalité" à l'aide fiscale proposée aux investisseurs. Sur le plan purement fiscal, l'avantage du nouveau dispositif paraît plus important que celui octroyé au "Scellier" dans les derniers mois de son application, mais il est assorti d'un certain nombre de contraintes. L'investisseur-épargnant peut-il y trouver son compte ? Ce dossier passe en revue les principaux points clés de ce nouveau dispositif en le comparant notamment à son prédécesseur.

Un engagement sur le long terme

L'acquisition d'un bien immobilier locatif est par nature un investissement sur le long terme et, comme ses prédécesseurs, le "Duflot" engage l'acquéreur pour une durée dont il faut avoir conscience dès le départ :

• l'acquisition du logement destiné à être loué est souvent accompagnée d'un crédit sur une durée plus ou moins longue et dont on espère que les mensualités seront en totalité, ou du moins en grande partie, couvertes par les loyers perçus,
• l'aide publique est conditionnée notamment par un engagement de location pour une durée de 9 ans qui doit être tenu sous peine de voir les réductions d'impôt annuelles obtenues remises en question.

Tout comme pour le "Scellier", ou même d'autres dispositifs plus anciens de même nature, l'engagement consenti par l'investisseur ne doit donc pas être perturbé par certains événements. Sont ainsi susceptibles de remettre en cause les avantages acquis durant les premières années de l'engagement :

• la vente pure et simple du bien avant l'échéance des 9 ans,
• le non-respect des conditions de mise en location : mise en location trop tardive, dépassement des plafonds de loyer ou de ressources des locataires imposés par le dispositif (voir ci-après), vacance prolongée en cas de départ du locataire sans recherche effective d'un nouveau locataire, location à un parent proche ou membre du foyer fiscal (voir ci-après), etc.,
• un divorce avec partage de bien ou un décès, sauf si la personne bénéficiaire reprend à son profit l'engagement dans les mêmes conditions pour la période restant à courir,
• le démembrement de propriété sur le bien, sauf lorsque celui-ci résulte d'un décès et que le conjoint titulaire de l'usufruit reprend à son profit l'engagement dans les mêmes conditions pour la période restant à courir.

Les conditions d'application de la réduction d'impôt

Immeubles concernés

Ces dernières années, qu'il s'agisse du prêt à taux zéro ou du "Scellier", les aides publiques sont davantage tournées vers la construction de logements neufs. Le "Duflot" n'échappe pas à la règle. Il concerne donc :

• l'acquisition de logements neufs, achevés ou en l'état futur d'achèvement,
• la construction de logements neufs par le contribuable,
• l'acquisition de logements qui font ou ont fait l'objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation concourant à la production ou à la livraison d'un logement neuf,
• et l'acquisition de locaux qui font ou ont fait l'objet de travaux de transformation concourant à rendre habitables des locaux qui ne l'étaient pas auparavant.

Contrairement au "Scellier", la nouvelle loi impose maintenant une date d'achèvement des travaux pour bénéficier de la réduction d'impôt. Celle-ci diffère selon la nature de l'opération :

• dans les 2 premiers cas, elle doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de déclaration d'ouverture du chantier,
• s'agissant des travaux de réhabilitation ou de transformation, ceux-ci doivent être exécutés au plus tard le 31 décembre de la 2^e année qui suit celle de l'acquisition du logement.

Il est important de rappeler que le caractère "neuf" s'entend toujours de locaux qui n'ont jamais été habités ou occupés sous quelque forme que ce soit. S'agissant des biens devant être réhabilités ou transformés en logements, ceux-ci ne peuvent pas être loués ou utilisés pour un autre usage entre la date de leur acquisition et celle du début des travaux. Dans tous les cas de figure, on parle bien d'acquisition. Les biens qui étaient donc déjà la propriété du contribuable avant le 01/01/2013 ne sont normalement pas éligibles. C'était effectivement le cas pour le dispositif "Scellier", l'administration fiscale sera certainement amenée à préciser à nouveau ce point pour le "Duflot".

Comme cela était le cas déjà pour le "Scellier", l'avantage fiscal pour les investissements "Duflot" n'est pas applicable :

• aux logements financés par un prêt locatif social (PLS),
• ainsi qu'aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du Patrimoine.

"Éco-conditionnalité"

Depuis plusieurs années, les avantages fiscaux liés aux investissements immobiliers ou aux travaux dans les logements sont d'autant plus importants que les biens concernés répondent à des exigences de performance énergétique. Le dispositif Duflot n'échappe pas à la règle. Les normes à respecter sont fixées en fonction du type de logement :

• les logements neufs dont la construction est autorisée à compter du 01/01/2013 doivent suivre la réglementation thermique 2012,
• pour ceux dont le dépôt de permis de construire est antérieur au 01/01/2013, le niveau exigé est le label "BBC 2005",
• s'agissant des travaux de réhabilitation ou de transformation sur des constructions anciennes, le label "HPE rénovation 2009" ou le label "BBC rénovation 2009" est exigé.

Localisation des immeubles

La nouvelle loi limite le champ d'application du dispositif "Duflot" aux "communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc social existant".

En pratique, les zones utilisées pour le "Scellier" sont partiellement reprises (arrêtés du 29/04/2009, JO du 03/05/2009, et du 22/12/2010, JO du 23/12/2010, pour la liste des communes dans chacune des zones) :

• les logement situés dans les communes des zones A, A bis (Paris et certaines communes limitrophes ou proches de Paris notamment) et B1 sont éligibles,
• les logements situés dans la zone B2 sont admis au bénéfice de la réduction d'impôt dès lors que leur acquisition ou construction (dépôt de la demande de permis) intervient au plus tard le 30/06/2013 ; après cette date, les communes situées dans cette zone B2 seront éligibles sous réserve d'un agrément du préfet de région,
• les logements situés dans la zone C ne sont plus éligibles, à la différence du "Scellier" dans sa dernière période d'application.

Instauration d'un quota de logements au sein d'un même immeuble

Contrainte spécifique du "Duflot", la loi impose désormais un quota de 80 % au maximum de logements éligibles au dispositif au sein d'un même immeuble neuf. Il revient au promoteur de s'engager sur ce plafond, sous peine de devoir verser une amende qui pourra aller jusqu'à 18 000 € par logement excédentaire. Sauf précision particulière de l'administration fiscale, toute négligence sur ce point ne devrait pas être imputable au contribuable et ne remettrait donc pas en cause son engagement.

Les contraintes liées à la location

Le gouvernement a clairement affiché la vocation sociale de son nouveau dispositif d'investissement locatif. Il a donc maintenu une condition de ressources pour les locataires qui, rappelons-le, devront occuper le logement en question à titre de résidence principale. Afin de toucher les foyers modestes qui pourraient ainsi accéder au parc locatif privé, ces plafonds de ressources sont inférieurs de 20 % à ceux exigés dans la variante "logement intermédiaire" du dispositif "Scellier".

Le "Duflot" impose également un plafonnement des loyers, intéressant pour le locataire, mais forcément moins attractif pour le propriétaire si on compare les montants bruts fixés à ceux de ses prédécesseurs ou de dispositifs ayant la même vocation, comme le prêt locatif intermédiaire (PLI).

Cependant, la nouveauté apportée par le "Duflot" est la pondération de ce plafond de loyer en fonction de la surface du logement. Aux plafonds de loyer indiqués précédemment, il est fait application d'un coefficient multiplicateur selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S (S = surface du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la 2^e décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet ainsi une majoration du plafond des loyers pour les petites surfaces, mais ceux-ci restent, globalement, en dessous des plafonds exigés dans les dispositifs similaires (tableau ci-dessous).

Il convient de préciser que ces plafonds de loyer pourront toutefois être réduits, dans des conditions qui seront fixées prochainement par décret, par le représentant de l'Etat dans la région concernée après avis du Comité régional de l'habitat, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs sociaux.

Enfin, comme pour le "Scellier", la location ne peut être consentie au profit d'un membre du foyer fiscal, mais, contrainte supplémentaire, elle ne peut pas non plus être conclue avec un descendant ou un ascendant du contribuable.

L'avantage fiscal

Un investissement "Duflot" permet à l'acquéreur du bien locatif de profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu, au taux de 18 %, un avantage supérieur au taux de 13 % dont bénéficiait le "Scellier" pour sa dernière période d'application. Outre le taux, les autres éléments de calcul et règles associées doivent être pris en compte :

Spécificités du "Duflot outre-mer"

La réduction d'impôt Duflot" s'applique également aux logements situés dans les départements et territoires d'outre-mer. Le taux de la réduction est plus élevé : 29 %. Les diverses conditions sont identiques à celles exigées pour les investissements en métropole, à l'exception du niveau de performance énergétique global qui sera distinct, lorsque le texte réglementaire sera paru, de celui demandé pour la métropole. À noter également que ce niveau de performance énergétique globale n'est pas exigé pour les investissements réalisés à Mayotte.

Les doutes des professionnels de l'immobilier

L'investisseur peut être intéressé par une réduction d'impôt de 18 %, mais il doit composer avec des contraintes qui amènent les professionnels du secteur à émettre beaucoup de réserves sur les chances de succès de ce nouveau dispositif d'investissement locatif. L'environnement économique est difficile, les acquéreurs sont attentistes et le marché locatif est congestionné. Les ventes globales des promoteurs ne devraient pas dépasser les 70 000 unités en 2012, selon les premiers chiffres de la Fédération nationale, contre 103 000 en 2011 et 115 000 en 2010. Les ventes d'investissements locatifs sont tombées à 30 000, contre 59 000 en 2011. Les professionnels sont donc très sceptiques sur l'objectif de 40 000 nouveaux logements locatifs que s'est fixé le gouvernement pour 2013. En outre, imposer des contraintes supplémentaires ne facilitera pas, selon eux, les mises en location. Enfin, la restriction des zones éligibles et l'abaissement des plafonds de loyer et de ressources, même si certains estiment qu'une large partie de la population se situe sous ces plafonds, sont des éléments qui peuvent susciter la méfiance des investisseurs envers ce dispositif "plus social" que son prédécesseur.

Même son de cloche pour les sociétés gestionnaires de SCPI. Compte tenu des contraintes qui accompagnent le "Duflot" et soucieuses de la rentabilité locative, leur principal argument de vente, nombreuses sont celles qui s'interrogent sur la capacité des promoteurs à mettre sur le marché des logements à des prix permettant d'assurer un rendement suffisant pour les investisseurs. Ces sociétés affirment pour le moment n'avoir aucune visibilité sur ce que pourrait être le volume de la collecte des SCPI "Duflot". Aucune ne devrait donc voir le jour au cours du 1^er semestre 2013.

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