Location meublée touristique : des pouvoirs étendus accordés aux maires

Publiée le 20 novembre dernier au Journal officiel, la loi visant à "renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale" comporte de nombreux aménagements juridiques. Focus sur les principales dispositions intéressant les particuliers bailleurs.

Il aura fallu attendre plus de 18 mois pour que la proposition de loi transpartisane visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme soit enfin adoptée. Elle est déjà communément connue sous l'appellation "Loi Le Meur". Elle contient de nombreuses mesures juridiques, mais aussi fiscales – non traitées dans le présent dossier. Son but est clair : mieux encadrer l'activité de location meublée touristique de courte durée pour préserver le marché locatif d'habitation.

Généralisation de la procédure d'enregistrement des locations touristiques

Aujourd'hui, toute personne, qu'elle agisse en tant que professionnel ou non, offrant à la location un meublé de tourisme qui est sa résidence secondaire doit en faire la déclaration préalable. Les résidences principales proposées à la location meublée saisonnière ne sont pas concernées, sauf si elles sont situées dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.

D'ici au 20 mai 2026, la déclaration du bien loué en meublé touristique assortie d'un numéro d'enregistrement unique sera obligatoire pour tous les propriétaires de meublés, qu'ils soient en résidence principale ou secondaire et quelle que soit la situation géographique du bien. Il faudra passer par un téléservice national qui sera mis en place au plus tard à cette date, un décret d'application étant attendu.

L'affectation à la résidence principale résultera notamment de la production d'un avis d'imposition sur le revenu établi au nom du loueur mentionnant l'adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d'imposition.

À réception de la déclaration complète, le téléservice délivrera un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. La commune ou, le cas échéant, l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme aura accès au numéro de déclaration et à toutes les informations et pièces justificatives de la déclaration.

Les maires contrôleront le respect de la réglementation. Ils pourront suspendre le numéro d'enregistrement et enjoindre aux plateformes de location de désactiver l'annonce, lorsqu'ils constateront que les pièces justificatives ou les informations fournies dans le cadre de l'enregistrement sont erronées ou incomplètes.

Le loueur devra mettre à jour la déclaration en cas de tout changement et devra renouveler sa déclaration à l'expiration d'un délai qui sera fixé par décret.

Autorisation de changement d'usage des locaux d'habitation : reprise en main au niveau local

Jusqu'à présent, le régime d'autorisation du changement d'usage s'appliquait automatiquement aux communes de plus de 200 000 habitants, à celles des départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94). La réglementation peut être étendue à d'autres communes ou à une partie seulement de leur territoire, par décision du préfet prise sur proposition du maire ou, pour les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants, par une délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de PLU ou, à défaut, du conseil municipal.

L'application automatique du régime d'autorisation est supprimée depuis le 21 novembre 2024.

Dans les communes situées en zones tendues, c'est-à-dire les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants, le contrôle du changement d'usage des locaux d'habitation est instauré par la commune sur délibération. Dans les communes situées hors zones tendues, le contrôle du changement d'usage peut désormais être mis en place sans passer par une autorisation préfectorale. Une délibération suffit, sous réserve qu'elle soit motivée par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant.

Élargissement de l'autorisation aux locaux à un autre usage que l'habitation

Jusqu'à présent, les communes situées en zone tendue ayant mis en place le système d'enregistrement des meublés pouvaient instaurer une procédure d'autorisation de transformation pour louer des locaux à usage commercial (commerces de proximité, ateliers d'artisans, etc.) en locations meublées touristiques. D'ici au 20 mai 2026, tout "local qui n'est pas à usage d'habitation" sera concerné par cette disposition, ce qui élargit la définition des locaux dont la location en tant que meublé de tourisme peut être soumise à autorisation. Par ailleurs, le dispositif sera décorrélé de la procédure d'enregistrement et pourra être mis en place dans toutes les communes où le changement d'usage des locaux d'habitation sera soumis à autorisation préalable. Par ailleurs, mesure d'assouplissement, l'autorisation de transformation ne tiendra plus lieu d'autorisation d'urbanisme.

Réduction du nombre maximal de nuitées des résidences principales

Aujourd'hui, la résidence principale, entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, peut être mise en location meublée touristique dans les communes où l'autorisation de changement d'usage est en vigueur, pour une durée ne dépassant pas 120 jours par année civile. Des exceptions existent : obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

À compter du 1er janvier 2025, le nombre maximal de nuitées pourra être abaissé, dans la limite de 90 jours par an, sur délibération motivée du conseil municipal dans les communes situées en zone tendue. Cette possibilité sera offerte à toutes les communes d'ici au 20 mai 2026 (décret à paraître).

En outre, depuis le 21 novembre 2024, la commune peut demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Jusqu'à présent, cette demande pouvait concerner uniquement les meublés constituant la résidence principale du loueur.

Contrôle de la copropriété

Jusqu'à présent, l'autorisation ou l'interdiction de la location touristique était à la libre appréciation des copropriétés. Elles devaient l'indiquer ou non dans leur règlement par une décision prise à l'unanimité.

Depuis le 21 novembre 2024, les syndicats de copropriétaires doivent mentionner de manière explicite dans leur règlement de copropriété, établi en assemblée générale, l'autorisation ou l'interdiction des locations de meublés touristiques. Le vote se fait à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix lorsque la modification du règlement de copropriété concerne l'interdiction de location des lots d'habitation autres que la résidence principale. Toutefois, cette exception ne s'applique pas dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Dans ce cas, l'unanimité est requise.

Par ailleurs, depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire, ou éventuellement locataire autorisé, doit informer le syndic que son lot fait l'objet d'un enregistrement en tant que meublé de tourisme. Compte tenu de l'élargissement de l'obligation d'enregistrement prévu par la nouvelle loi de régulation des meublés touristiques, le dispositif concernera également les résidences principales louées dans la limite temporelle légale. Une fois informé, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d'information relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété.

Nouvelles exigences énergétiques

Aujourd'hui, le contrat de location saisonnière doit être accompagné d'un état descriptif (état des lieux, inventaire détaillé du mobilier et des objets mis à la disposition du locataire dans les locaux loués), mais le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'a pas à être joint au contrat d'une location saisonnière. Le propriétaire doit simplement tenir à la disposition du candidat locataire le diagnostic complet. Si le logement loué est utilisé moins de 4 mois par an, aucun DPE n'est exigé.

Depuis le 21 novembre 2024, les meublés touristiques situés dans les communes où la mise en location touristique est soumise à une autorisation de changement d'usage temporaire ou définitive doivent présenter un DPE compris entre les classes A et E pour obtenir cette autorisation. Autrement dit, le classement en F et G fait obstacle au changement d'usage. Cette obligation est donc plus sévère que dans le cadre de la location « traditionnelle » puisque seuls les logements G seront qualifiés d'indécents à compter du 1er janvier 2025. À partir du 1er janvier 2034, l'ensemble des logements proposés à la location, touristique ou non, devront présenter une classe comprise entre A et D.

Les meublés touristiques qui ne sont pas soumis à une autorisation préalable de changement d'usage ou l'ont déjà obtenue ne devront être en règle avec le calendrier de décence énergétique qu'à compter du 1er janvier 2034. À cette date, ils devront atteindre au moins la classe D, ce qui laisse 10 ans aux propriétaires pour effectuer, si nécessaire, les travaux de rénovation. Cette obligation ne s'appliquera pas aux logements constituant la résidence principale du loueur.

Le maire pourra à tout moment demander au propriétaire d'un meublé de tourisme de lui transmettre dans un délai de 2 mois le DPE en cours de validité, sous peine d'une astreinte administrative de 100 € par jour.

Suspension du loyer des meublés de tourisme en situation d'insalubrité ou d'insécurité

Le dispositif de suspension du loyer applicable au locataire d'habitation, professionnel et commercial dont les locaux loués sont visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est étendu aux occupants des meublés de tourisme. Ainsi, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.

De son côté, le maire peut également suspendre la validité d'un numéro de déclaration et émettre une injonction aux plateformes numériques de location de courte durée de retirer ou de désactiver l'accès au référencement d'une annonce lorsque le local concerné est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité.

Création et revalorisation des amendes

La loi Le Meur a procédé à un renforcement des amendes en cas de non-respect des différentes obligations présentées ici. Certaines d'entre elles seront applicables lors de l'entrée en vigueur de l'obligation.

© Lefebvre Dalloz