Mettre un logement en location en 10 points clés

Vous disposez d'un logement inoccupé et vous envisagez de le mettre en location longue durée. Comment procéder, quelles sont les différentes possibilités et quels sont vos devoirs ? Tour d'horizon en 10 points clés.

1 - Proposer un logement décent

Le propriétaire qui entend louer un logement est tenu par la loi de mettre sur le marché un bien salubre et décent. À défaut, il s'expose à des sanctions.

En premier lieu, le logement décent doit comprendre au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable minimale de 9 m2 et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 m3.

De façon globale, le logement décent doit assurer le clos et le couvert du locataire et être protégé des eaux de ruissellement et des infiltrations. En outre, il doit comporter (décret 2002-120 du 30 janvier 2002) :

• une installation permettant un chauffage normal,
•  une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale du locataire,
•  des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon,
•  une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées,
•  une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées (l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible),
•  un réseau électrique suffisant pour permettre l'éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courant.

Depuis 2018, la performance énergétique est également intégrée aux critères d'un logement décent. Elle repose sur les conditions de protection des infiltrations d'air et de bonne ventilation du logement, mais aucun niveau n'avait été déterminé jusqu'à présent. À compter du 1er janvier 2023, un seuil de performance énergétique sera fixé, de telle sorte que ne pourra plus être considéré comme décent un logement dont la consommation d'énergie, fixée par le diagnostic de performance énergétique (DPE), dépassera 450 kWh d’énergie finale par mètre de surface habitable et par an.

Enfin, depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Sur ce point, le champ d'application est potentiellement très large et vise autant les insectes xylophages que, notamment, les souris, les puces ou encore les frelons.

Bien évidemment, pour répondre à ses exigences de décence, mais aussi pour justifier, le cas échéant, le montant du loyer demandé, il revient au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires avant la mise en location. La nature des travaux, le choix des équipements et des matériaux, la qualité du résultat sont autant d'éléments susceptibles de faire la différence aux yeux des candidats à la location, d'autant plus si la concurrence est forte localement. Pour le propriétaire, ces travaux initiaux et l'entretien régulier par la suite sont de nature à garantir une relative protection contre la vacance locative.

2 - Réaliser les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers que le propriétaire doit faire réaliser avant la mise en location visent à informer le locataire sur l’état réel du logement. Ils attestent en grande partie le caractère décent du logement imposé par la loi et sont souvent le corollaire des travaux que le propriétaire a engagés au préalable.

Le dossier de diagnostic technique comprend les éléments suivants :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) : valable 10 ans, il est gradué sur une échelle allant de A à G ; précisons que le DPE doit aussi figurer dans l'annonce immobilière ;
•  un constat de risque d'exposition au plomb : il concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 et doit avoir été établi dans les 6 ans précédant la signature du bail ;
•  un état des risques naturels et technologiques : il concerne certaines zones du territoire et doit être daté de moins de 6 mois lors de la signature du bail ;
•  un état des installations intérieures de gaz et d'électricité : valable 6 ans, il concerne les installations qui ont plus de 15 ans et peut être remplacé par une attestation de mise en conformité datant de moins de 6 ans ;
•  un plan d'exposition au bruit : il concerne certaines zones du territoire et informe avec précision sur la zone de bruit ;
•  un diagnostic de surface habitable : imposé par la loi Boutin du 25 mars 2009, le document renseigne sur la superficie habitable du logement mis en location selon un principe, proche mais pas équivalent, des dispositions de la loi Carrez pour les ventes de logement ; la validité du document est illimitée, sauf en cas de travaux susceptibles d'avoir influé sur cette surface.

Il n'est pas inutile de joindre à ces diagnostics un septième document, attestant l'absence de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites afin de répondre à l'un des critères du logement décent exposés précédemment.

Les résultats de ces diagnostics doivent être annexés au contrat de location. Il est donc impératif de les réaliser avant de trouver un locataire, étant entendu, rappelons-le, que le DPE doit aussi figurer dans l'annonce immobilière.

Pour les biens en copropriété, le syndic de l'immeuble doit également fournir différents diagnostics immobiliers sur les parties communes. Attention, les tarifs pour la délivrance de ces documents peuvent varier fortement selon les syndics…

3 - Proposer un logement nu ou meublé ?

Faut-il louer un logement nu ou vaut-il mieux l'équiper de certains meubles ? La question pouvait être pertinente il y a quelques années, elle l'est moins depuis la loi Alur de 2014 qui a aligné sur de nombreux points le régime de la location meublée sur celui de la location vide dès lors que le logement loué est occupé à titre de résidence principale. Il en est ainsi de l'établissement de l'état des lieux, des diagnostics techniques, des caractéristiques du logement décent, des obligations du locataire, des actions dérivant du contrat de bail, de l'encadrement des loyers, de la délivrance des quittances, du dépôt de garantie, etc. Cependant, des différences existent encore, notamment sur la durée du bail et sur le régime d'imposition des revenus perçus.

Pour celui qui envisage de louer meublé, reste à apprécier la question de l'équipement du logement. Un logement meublé décent doit effectivement « être équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisante pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-4). La liste des 11 éléments que doit contenir le logement meublé est fixée par le décret 2005-981 du 31 juillet 2015. Il revient normalement au propriétaire d'assurer l'entretien des appareils et leur remplacement en cas de panne.

4 - Fixer la durée du bail - Respecter les motifs de reprise et le préavis

Lorsqu'il met en location un logement, le propriétaire ne doit pas perdre de vue qu'il s'engage sur une durée plus ou moins longue.

Concernant une location nue, le contrat de bail est conclu pour une durée de 3 ans au minimum lorsque le bailleur est une personne physique (ou dans le cas d'une SCI familiale) et de 6 ans au minimum lorsqu'il s'agit d'une personne morale (autre que SCI familiale). Sauf délivrance d'un congé à l'échéance, le bail se reconduit tacitement soit pour une durée de 3 ou 6 ans selon la qualité du bailleur, soit pour une durée plus longue expressément convenue par avenant. Le contrat peut aussi être expressément renouvelé par le bailleur.

S'agissant d'une location meublée, le contrat de bail est généralement conclu pour une durée d'un an, tacitement reconduite à l'échéance. La durée peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant.

Le bailleur peut délivrer un congé à l'échéance du bail en respectant un préavis de 6 mois pour une location nue et de 3 mois pour une location meublée. Les motifs devant justifier le congé sont équivalents dans l'un et l'autre des deux régimes :

• reprendre le logement pour soi-même ou l'un des membres de sa famille proche,
• vendre le logement, sans toutefois faire naître un droit de préemption au profit du locataire s'agissant d'une location meublée,
• motif sérieux et légitime, notamment l'inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent.

5 - Fixer le montant du loyer

La fixation du montant du loyer ne s'improvise pas. Elle est guidée en premier lieu par plusieurs éléments d'ordre économique : l'état général et les principales caractéristiques du logement lui-même et de l'immeuble dans lequel il est situé, la localisation en tenant compte des atouts (commerces, transports et autres services publics, quartier coté, etc.) ou, à l'inverse, des faiblesses (par exemple, des nuisances sonores ou quartier peu attrayant), l'état du marché locatif dans le quartier, la ville, la région, etc.

La consultation des annonces et la lecture des études de différents acteurs du domaine sur l'évolution des loyers (journaux d'annonces, réseaux d'agences immobilières, Observatoire des loyers CLAMEUR, observatoires locaux des loyers, etc.) permet bien évidemment au futur bailleur de se positionner.

Cependant, des contraintes réglementaires peuvent entraver la liberté du futur bailleur sur la fixation du tarif du bail puisqu'il existe, selon la localisation géographique du logement, des dispositifs de plafonnement du montant du loyer et des mesures d'encadrement de son évolution future.

Logement situé en zone non tendue

Lorsque le logement est situé dans une zone où il n'existe pas de déséquilibre marqué entre l'offre et la demande entraînant généralement des loyers anormalement élevés, la fixation du loyer est libre, qu'il s'agisse d'une première mise en location ou d'une remise en location après une période de vacance. De même, lors du renouvellement du bail (par exemple, au terme de 3 ans), le loyer peut librement être rehaussé si le propriétaire le considère manifestement sous-évalué.

Logement situé en zone tendue

À l'inverse, la fixation des loyers est encadrée dans les zones dites tendues du marché de l'immobilier, principalement les grandes agglomérations (zones délimitées par décret).

Pour une première mise en location, la fixation des loyers est libre dans ces zones, à l'exception de certaines villes qui se sont engagées, sur la base des dispositions de la loi Élan du 23 novembre 2018, dans un dispositif expérimental d'encadrement des loyers. À ce jour, il s'applique à Paris, à Lille (incluant Hellemmes et Lomme) et dans l'intercommunalité de Plaine Commune regroupant neuf communes de Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, Saint-Denis, Stains…). Lyon, Bordeaux, Montpellier et Grenoble devraient être les prochaines villes à expérimenter le dispositif. Dans ces villes, le loyer doit être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré, déterminé selon le quartier et la taille du logement. Toutes les données sont publiées chaque année par un arrêté préfectoral.

Lorsqu'il s'agit de remettre un logement en location antérieurement loué, le loyer est librement fixé lorsque le logement est resté vacant plus de 18 mois. Dans le cas inverse, son montant ne doit pas excéder celui demandé au dernier locataire, éventuellement rehaussé du jeu normal de l'indexation si tel n'avait pas été le cas dans les années précédentes ou relevé dans une certaine limite en cas d'exécution de travaux. En tous les cas, si le logement est situé dans l'une des villes expérimentant l'encadrement des loyers, le tarif ne doit pas excéder le loyer de référence déterminé par l'arrêté préfectoral.

Par la suite, dans ces zones dites tendues, si le propriétaire considère le loyer manifestement sous-évalué ou s'il réalise des travaux, il peut procéder à un rehaussement à l'échéance du bail, seulement dans une certaine limite (hausse limitée à 50 % de la différence entre le loyer sous-évalué et le loyer de référence ou limitée à 15 % du coût des travaux) et à la condition que le logement relève des catégories A à E du DPE (diagnostic de performance énergétique).

6 - Trouver le locataire

De la diffusion de l'annonce immobilière à la sélection finale du candidat en passant par les visites, la recherche du locataire est déterminante. Tout propriétaire bailleur souhaite, en effet, trouver un locataire qui paie son loyer et ses charges en temps et en heure, qui respecte son contrat et avec qui les échanges se passent bien. Le propriétaire doit donc mettre toutes les chances de son côté pour susciter les visites, puis choisir la personne qui fera en sorte que la location se déroule sous les meilleurs auspices.

Comme pour l'acte d'achat ou de vente, le propriétaire peut gérer seul la recherche de son locataire ou la déléguer à un professionnel qui l'aidera sur tout ou partie des tâches à accomplir moyennant rémunération.

La publication d'une annonce immobilière dans un journal ou, plus communément aujourd'hui, sur Internet, est incontournable, sauf de se contenter d'un bouche-à-oreille qu'il ne faut pas négliger mais qui peut parfois s'avérer limité quant au nombre de candidats potentiels.

La rédaction de l'annonce ne doit pas être prise à la légère, elle est le premier contact avec le futur locataire. Au-delà de la qualité des photos et de la pertinence des vues présentées, inutile de préciser que plus l'annonce sera exhaustive sur les caractéristiques du logement, le montant du loyer, le type de bail, la localisation géographique, etc., plus le propriétaire s'évitera des contacts sans fin et très chronophages.

Par la suite, organiser les visites pour la location de l'appartement demande un peu d'organisation et surtout une qualité d'écoute. Le propriétaire aura à répondre le plus honnêtement possible aux questions posées par les candidats. En outre, les échanges durant la visite doivent lui permettre un tant soit peu de se faire une idée sur la qualité du candidat.
La sélection finale, parmi tous les dossiers récupérés lors des visites, est certainement la phase la plus délicate. Il revient au bailleur d'apprécier, de façon globale, la solvabilité de son futur locataire tout en respectant sa vie privée et en écartant toute pratique discriminatoire fondée sur l'origine, le sexe, l'apparence physique, la situation de famille, etc. Seul un critère économique peut donc, en principe, justifier de refuser un candidat. Cependant, le bailleur doit se montrer prudents sur le critère strictement financier et doit éviter de produire des motifs de refus qui ne seraient pas fondés sur des raisons objectives. Imposer systématiquement un seuil de ressources minimum pourrait être considéré comme une discrimination de nature à saisir le Défenseur des Droits.

La sélection des candidats se basant principalement sur des critères de revenus, les bailleurs pourraient aussi être tentés de contacter les employeurs afin de vérifier la fiabilité des informations fournies, certains candidats peu scrupuleux falsifiant leurs feuilles de salaire ou leur avis d'imposition. La pratique est normalement interdite, tout comme celle qui consisterait à interroger la banque du locataire, laquelle est d'ailleurs tenue au secret professionnel.

Afin de lutter contre les dérives, la liste des documents pouvant être demandés au candidat locataire est expressément délimitée aux pièces suivantes :

• une pièce justificative d'identité (carte nationale d'identité, passeport, permis de conduire ou document justifiant d'un droit de séjour),
•  une seule pièce justificative de domicile (3 quittances de loyer de l'ancien domicile, attestation du précédent bailleur, attestation sur l'honneur d'hébergement, dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété d'une résidence principale),
•  un ou plusieurs documents attestant de l'activité professionnelle (contrat de travail, attestation de l'employeur, extrait K-bis ou du registre des métiers, carte professionnelle, etc.),
•  un ou plusieurs documents attestant des ressources (dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition, 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans comptables s'agissant d'un travailleur indépendant, justificatif de versement d'indemnités, retraites ou pensions, justificatif de revenus fonciers ou de revenus de capitaux mobiliers, etc.).

À l’inverse, le bailleur ne pourra notamment pas réclamer :

• • une simple photographie d'identité,
• • la carte d'assuré social,
• • le dossier médical personnel,
• • le relevé d'identité bancaire,
• • une copie des relevés de compte bancaire ou postal ou une attestation de bonne tenue de compte,
• • une attestation d'absence de crédit en cours,
• • une autorisation de prélèvement automatique,
• • une copie du contrat de mariage ou d'un jugement de divorce,
• • le livret de famille,
• • un extrait du casier judiciaire.

Le bailleur qui demande au locataire un document qui ne serait pas explicitement autorisé par la loi s'expose à une amende administrative pouvant atteindre, au terme d'une procédure contradictoire, 3 000 € au maximum (15 000 €, s'agissant d'une personne morale).

7 - Établir un contrat de location - Gérer soi-même la location ou passer par un intermédiaire

Qu'il porte sur un logement meublé ou un logement nu, le contrat de location doit être établi par écrit. La loi pose l'exigence du respect d'un contrat type dont le contenu est défini par décret. Un contrat de bail verbal peut néanmoins entraîner aux yeux des tribunaux les mêmes effets pour chacune des deux parties, dès lors que l'existence de la location peut se justifier notamment par l'occupation effective du logement par le locataire, le versement régulier de loyers, l'encaissement de ces loyers par le bailleur, la délivrance des quittances, etc.

Les parties sont libres de conclure le bail par un acte sous signature privée ou par un acte authentique. Pour simplifier la tâche des bailleurs, bon nombre d'intermédiaire proposent des modèles de bail de location, de même que des modèles d'état des lieux et de quittance.

Comme pour la phase de recherche, le bailleur a la possibilité soit de gérer lui-même directement la location, soit d'utiliser les services d'un professionnel à qui il confiera un mandat de gestion, moyennant finance.

8 - Se protéger contre les impayés de loyer

Les bailleurs privés demandent souvent un cautionnement, notamment lorsque le locataire est étudiant ou que le loyer et les charges représentent une part importante dans le budget du locataire. La garantie n'est toutefois pas toujours facile à mettre en œuvre. Le bailleur doit respecter certaines règles (contrat écrit, mentions obligatoires, etc.) pour que l'acte de caution ne soit pas déclaré nul. Lorsque le garant refuse de payer, le bailleur doit engager une action en justice pour récupérer son dû. La procédure peut être longue et coûteuse…

Certaines banques peuvent accepter de se porter caution, mais à des conditions souvent contraignantes pour le locataire. Ce type de garantie est donc peu utilisé.

Afin de simplifier l'accès au mécanisme de la caution, les pouvoirs publics ont mis en place la garantie Visale, dispositif gratuit de caution proposé par Action Logement, organisme en charge des fonds du « 1 % logement ». Visale dispense le locataire de présenter une caution à son propriétaire. En cas d'impayé, Action Logement assure au bailleur le remboursement des loyers impayés dans une certaine limite et met en place avec le locataire un remboursement des sommes versées au bailleur selon un échéancier aménagé en fonction de sa situation financière. Le dispositif est ouvert aux jeunes salariés, âgés de 30 ans au plus, et aux salariés de plus de 30 ans percevant un revenu net mensuel inférieur à 1 500 €. Sont également éligibles les personnes amenées à conclure un bail mobilité et les ménages logés par un organisme d'intermédiation locative. Le logement doit être loué ou sous-loué nu ou meublé à titre de résidence principale et le loyer mensuel, charges comprises, ne doit pas dépasser, pour le cas général, 50 % du revenu du locataire et 1 500 € dans Paris intramuros, 1 300 € sur le reste du territoire.

L’adhésion au dispositif Visale doit être réalisée avant la signature du bail. L'initiative de recourir à cette caution peut autant revenir au locataire qu'au bailleur. Pour que la garantie soit activée, l'un et l'autre doivent obtenir un visa. Attention, le bailleur ne peut pas souscrire pour la période du bail une autre garantie pour les risques couverts par le dispositif Visale, à savoir la caution d'une personne physique ou morale ou un contrat d'assurance « loyers impayés », sous peine de nullité du visa obtenu.

Reste la solution de l'assurance « loyers impayés ». Elle garantit la défaillance du locataire par le versement d'une prime déductible du revenu foncier brut du bailleur. Elle couvre souvent d'autres risques tels que le départ sans préavis ou les travaux de remise en état et prend en charge la protection juridique et les frais divers (huissier, expulsion, etc.). Le tarif d'une telle assurance est généralement dissuasif, surtout si elle est souscrite à titre individuel. Il varie au mieux autour de 2,5 % du montant du loyer mais peut atteindre 5 %. Les assurances de loyers impayés sont généralement souscrites par les propriétaires qui confient la gestion de leur bien à un professionnel, le contrat de groupe choisi par l'intermédiaire immobilier étant en principe moins onéreux qu'un contrat individuel.

Paradoxalement, peu de propriétaires souscrivent ce genre d'assurance. Beaucoup louent pendant des années sans connaître le problème de loyers impayés et estiment que le tri opéré parmi les candidats à l'entrée suffit à se prémunir. Le risque étant rare, l'idée de souscrire une telle assurance, quasiment à fonds perdus, rebute.

Les dispositions de la loi de 1989 sur les rapports locatifs expliquent aussi certainement le faible recours à l'assurance. Les bailleurs ont généralement plus souvent recours à la caution et l'article 22-1 de la loi empêche le bailleur de demander un cautionnement s'il a également souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations du locataire, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. À défaut, le contrat de cautionnement serait frappé de nullité. En la matière, le bailleur doit donc étudier la solution qui lui paraît la mieux adaptée.

9 - Droits et obligations du bailleur

Effet logique du contrat de bail, le propriétaire dispose d'un droit certain à percevoir le loyer et les charges dans les conditions convenues entre les deux parties. À cela s'ajoute le droit de reprendre le local en fin de bail ou encore de le vendre.

Cependant, le bailleur est tenu à un certain nombre d'obligations envers le locataire. En premier lieu, il est obligé, nous l'avons vu, de lui délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. L'obligation a un caractère continu et subsiste tout au long des relations locatives. En outre, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Rappelons, à ce titre, que toute entrée dans le logement sans l'autorisation du locataire constitue une violation du domicile passible de sanctions pénales. Le bailleur ne peut pas non plus s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L'obligation générale de bonne jouissance comporte toutefois deux limites. D'une part, le bailleur dispose d'un droit accès au logement pour y effectuer les réparations lui incombant. D'autre part, le locataire doit permettre la visite des lieux lorsqu'une vente ou une relocation est envisagée.

10 - Comment sont imposés les revenus ?