Plus-values immobilières : quelle imposition en 2013 ?

La plus-value constitue l'un des éléments clés d'appréciation de la rentabilité globale d'un investissement immobilier. La fiscalité qui s'y rapporte doit donc être maîtrisée. Or les règles d'imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers, relativement complexes, ont été particulièrement bousculées durant ces deux dernières années : taux d'imposition relevé, augmentation des prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention modifiés, surtaxe, menaces sur les résidences principales, etc. Faisons donc le point, étape par étape, des principales règles applicables aujourd'hui.

Opérations imposables et cas d'exonération

Pour mémoire, sont imposables les plus-values réalisées à l'occasion de la vente (ou d'une opération assimilée) :

• d'un bien immobilier,
• d'un terrain,
• ou de droits immobiliers (droit d'usufruit portant sur un immeuble, par exemple).

La taxation des plus-values immobilières, réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, concerne également les opérations de vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu ou encore celles portant sur des parts de société civile de placement immobilier (SCPI).

Il existe plusieurs cas d'exonération, en tête desquels figurent les résidences principales. Dans ce cas, le logement doit constituer la résidence effective et habituelle du vendeur au jour de sa cession (ou du moins jusqu'à sa mise en vente si la cession intervient dans un délai jugé normal par l'administration fiscale : 12 mois au maximum, en principe).

Sont également par principe exonérées d'impôt sur la plus-value, les personnes titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité (2^e ou 3^e catégorie), disposant de faibles ressources et non imposables à l'impôt de solidarité sur la fortune au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession. Pour une plus-value réalisée en 2013, le revenu imposable 2011 ne doit pas excéder 10 224 € pour la première part de quotient familial (+ 2 730 € par demi-part supplémentaire).

Les autres principaux cas d'exonération pérennes concernent :

• les biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €,
• les biens faisant l'objet d'une expropriation sous condition de remploi de l'indemnité d'expropriation,
• les biens échangés dans le cadre d'opérations de remembrement,
• la première cession d'un bien immobilier par une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la cession et qui s'engage à remployer le produit de la vente dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai maximum de 2 ans,
• la cession de l'ancienne résidence principale d'un retraité (ou d'un handicapé) dans les 2 années suivant son entrée en maison de retraite ou en foyer d'accueil (pour une plus-value réalisée en 2013, son revenu imposable 2011 ne doit pas excéder 24 043 € pour la première part de quotient familial, + 5 617 € par demi-part supplémentaire, et il ne doit pas être imposable à l'ISF),
• et la première cession d'un logement qui constituait la résidence en France d'un non-résident ressortissant de l'Union européenne à la condition que ce dernier ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant 2 ans à un moment quelconque précédant la cession.

Détermination de la plus-value brute

Détermination du prix de cession et du prix d'acquisition

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien cédé. Une fois ce principe de base rappelé, comment ces deux valeurs sont-elles précisément déterminées ?

D'un coté, le prix de cession à retenir est celui effectivement stipulé dans l'acte de vente. Il est :

• majoré des charges ou indemnités supplémentaires qui ont été imposées à l’acheteur,
• et diminué, le cas échéant, de la TVA et des autres frais de cession supportés par le vendeur.

La liste de ces frais de cession est limitative. Elle comprend exclusivement :

• les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (commission de vente),
• les frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires,
• les indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation,
• les honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire,
• et les frais exposés par le vendeur en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

De l'autre coté, le prix d'acquisition à retenir est celui qui était stipulé dans l’acte d'achat du bien en question. Il peut être majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses, également limitativement énumérés par la loi. Il s'agit :

• des frais afférents à l’acquisition (honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement ou TVA), qui sont pris en compte soit pour leur montant réel dûment justifié, soit fixés forfaitairement à 7,5 %,
• des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, soit pour leur montant réel, s’il peut être justifié, soit pour un montant fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le bien soit cédé plus de 5 ans après son acquisition,
• et des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales, sur justificatifs.

Ce qui a déjà été déduit une fois, ne peut pas l'être une seconde fois....

S'agissant des travaux (construction, rénovation, amélioration), le Code général des impôts pose comme principe général que les dépenses peuvent effectivement venir majorer le prix d'acquisition à la condition toutefois qu'elles n'aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Sont donc ainsi exclues les dépenses qui ont été déduites soit du revenu global soit des revenus catégoriels (revenus fonciers ou BIC selon les situations) ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.

S'agissant d'un logement qui aurait été mis en location, cette condition première ne pose pas trop de problème pour les travaux de reconstruction, d'agrandissement ou de rénovation lourde qui, par nature, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. En revanche, il convient d'être plus attentif aux dépenses d'amélioration qui, elles :

• sont déductibles des revenus fonciers, pour celui qui a effectué sa déclaration selon le régime réel,
• sont présumées être couvertes par l'abattement global de 30 %, pour celui qui a effectué sa déclaration selon le régime du microfoncier.

Reste enfin que pour pouvoir s'ajouter au prix d'acquisition, ces dépenses :

• concernent uniquement des travaux effectués et des matériaux facturés par une entreprise,
• ne doivent pas revêtir le caractère de dépenses locatives,
• ne concernent pas les dépenses d'entretien et de réparation (ou de remise en état), y compris s'il s'agit de grosses réparations,
• ne comprennent pas les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation des travaux.

Abattement pour durée de détention

Afin de tenir compte de la durée de détention, la plus-value brute est diminuée d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5e :

• 2 % par année de détention entre la 6^e année et la 17^e année,
•  4 % par année de détention entre la 18^e année et la 24^e année,
•  8 % par année de détention entre la 25^e année et la 30^e année.

Par le jeu de ces abattements, la plus-value est donc totalement exonérée après 30 ans de détention. Le délai de possession doit être calculé par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

Le tableau ci-dessous indique le pourcentage d’abattement applicable à la plus-value brute en fonction du nombre d’années de détention de l’immeuble cédé.

Imposition de la plus-value nette

Une fois la plus-value ainsi établie, celle-ci est soumise à un prélèvement proportionnel de 19 %, auquel s'ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux, soit un taux global d'imposition de 34,5 %.

Déclaration et paiement de l’impôt sont effectués par le notaire pour le compte du vendeur, lors de l’enregistrement de l’acte.

Nouveauté 2013 : surtaxe pour certaines plus-values excédant 50 000 €

Le calcul ne s'arrête pas là si, par chance, le vendeur d'un bien immobilier réalise une plus-value conséquente. Il a en effet été institué une surtaxe appliquée aux plus-values nettes imposables excédant 50 000 €. Celle-ci est donc calculée sur le montant de la plus-value imposable après application de l’abattement pour durée de détention, selon un barème visant à lisser les effets de seuils (tableau ci-après).

De façon logique, la taxe ne s'applique pas aux plus-values exonérées du fait du jeu des abattements pour durée de détention (biens détenus depuis plus de 30 ans). Elle ne touche pas non plus les plus-values :

•  bénéficiant d’une exonération de principe (par exemple, cession de la résidence principale ou exonération accordée sous conditions de revenus aux retraités et aux titulaires d'une carte d'invalidité),
• et celles résultant de la cession de terrains à bâtir.

Exemples de calcul

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