Plus-values immobilières : quelle imposition en 2013 ?

La plus-value constitue l'un des éléments clés d'appréciation de la rentabilité globale d'un investissement immobilier. La fiscalité qui s'y rapporte doit donc être maîtrisée. Or les règles d'imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers, relativement complexes, ont été particulièrement bousculées durant ces deux dernières années : taux d'imposition relevé, augmentation des prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention modifiés, surtaxe, menaces sur les résidences principales, etc. Faisons donc le point, étape par étape, des principales règles applicables aujourd'hui.

Opérations imposables et cas d'exonération

Pour mémoire, sont imposables les plus-values réalisées à l'occasion de la vente (ou d'une opération assimilée) :

  • d'un bien immobilier,
  • d'un terrain,
  • ou de droits immobiliers (droit d'usufruit portant sur un immeuble, par exemple).

Bon à savoir

Même si la location meublée revêt un caractère commercial, la plus-values réalisée lors de la cession d'un logement meublé par un loueur non professionnel relève du régime d'imposition des plus-values des particuliers.

La taxation des plus-values immobilières, réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, concerne également les opérations de vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu ou encore celles portant sur des parts de société civile de placement immobilier (SCPI).

Il existe plusieurs cas d'exonération, en tête desquels figurent les résidences principales. Dans ce cas, le logement doit constituer la résidence effective et habituelle du vendeur au jour de sa cession (ou du moins jusqu'à sa mise en vente si la cession intervient dans un délai jugé normal par l'administration fiscale : 12 mois au maximum, en principe).

Sont également par principe exonérées d'impôt sur la plus-value, les personnes titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité (2e ou 3e catégorie), disposant de faibles ressources et non imposables à l'impôt de solidarité sur la fortune au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession. Pour une plus-value réalisée en 2013, le revenu imposable 2011 ne doit pas excéder 10 224 € pour la première part de quotient familial (+ 2 730 € par demi-part supplémentaire).

Bon à savoir

En cas de cession d'un bien détenu en indivision, l'exonération s'apprécie au regard de la situation de chaque indivisaire.

Les autres principaux cas d'exonération pérennes concernent :

  • les biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €,
  • les biens faisant l'objet d'une expropriation sous condition de remploi de l'indemnité d'expropriation,
  • les biens échangés dans le cadre d'opérations de remembrement,
  • la première cession d'un bien immobilier par une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la cession et qui s'engage à remployer le produit de la vente dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai maximum de 2 ans,
  • la cession de l'ancienne résidence principale d'un retraité (ou d'un handicapé) dans les 2 années suivant son entrée en maison de retraite ou en foyer d'accueil (pour une plus-value réalisée en 2013, son revenu imposable 2011 ne doit pas excéder 24 043 € pour la première part de quotient familial, + 5 617 € par demi-part supplémentaire, et il ne doit pas être imposable à l'ISF),
  • et la première cession d'un logement qui constituait la résidence en France d'un non-résident ressortissant de l'Union européenne à la condition que ce dernier ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant 2 ans à un moment quelconque précédant la cession.

Détermination de la plus-value brute

Détermination du prix de cession et du prix d'acquisition

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien cédé. Une fois ce principe de base rappelé, comment ces deux valeurs sont-elles précisément déterminées ?

D'un coté, le prix de cession à retenir est celui effectivement stipulé dans l'acte de vente. Il est :

  • majoré des charges ou indemnités supplémentaires qui ont été imposées à l’acheteur,
  • et diminué, le cas échéant, de la TVA et des autres frais de cession supportés par le vendeur.

La liste de ces frais de cession est limitative. Elle comprend exclusivement :

  • les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (commission de vente),
  • les frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires,
  • les indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation,
  • les honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire,
  • et les frais exposés par le vendeur en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

De l'autre coté, le prix d'acquisition à retenir est celui qui était stipulé dans l’acte d'achat du bien en question. Il peut être majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses, également limitativement énumérés par la loi. Il s'agit :

  • des frais afférents à l’acquisition (honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement ou TVA), qui sont pris en compte soit pour leur montant réel dûment justifié, soit fixés forfaitairement à 7,5 %,
  • des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, soit pour leur montant réel, s’il peut être justifié, soit pour un montant fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le bien soit cédé plus de 5 ans après son acquisition,
  • et des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales, sur justificatifs.

Ce qui a déjà été déduit une fois, ne peut pas l'être une seconde fois....

Bon à savoir

Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 %. Il n'a pas à établir :

  • la preuve de la réalité des travaux,
  • le montant des travaux effectivement réalisés,
  • ou son impossibilité à fournir des justificatifs.

Et il n'y a donc pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu.

S'agissant des travaux (construction, rénovation, amélioration), le Code général des impôts pose comme principe général que les dépenses peuvent effectivement venir majorer le prix d'acquisition à la condition toutefois qu'elles n'aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Sont donc ainsi exclues les dépenses qui ont été déduites soit du revenu global soit des revenus catégoriels (revenus fonciers ou BIC selon les situations) ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.

S'agissant d'un logement qui aurait été mis en location, cette condition première ne pose pas trop de problème pour les travaux de reconstruction, d'agrandissement ou de rénovation lourde qui, par nature, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. En revanche, il convient d'être plus attentif aux dépenses d'amélioration qui, elles :

  • sont déductibles des revenus fonciers, pour celui qui a effectué sa déclaration selon le régime réel,
  • sont présumées être couvertes par l'abattement global de 30 %, pour celui qui a effectué sa déclaration selon le régime du microfoncier.

Reste enfin que pour pouvoir s'ajouter au prix d'acquisition, ces dépenses :

  • concernent uniquement des travaux effectués et des matériaux facturés par une entreprise,
  • ne doivent pas revêtir le caractère de dépenses locatives,
  • ne concernent pas les dépenses d'entretien et de réparation (ou de remise en état), y compris s'il s'agit de grosses réparations,
  • ne comprennent pas les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation des travaux.

Détermination du prix d'acquisition pour les biens acquis par voie de donation ou succession

En cas de cession d’un bien acquis par succession ou donation, le prix d’acquisition à retenir est égal à la valeur du bien au jour de la succession ou de la donation telle qu’elle a été fixée pour le calcul des droits de succession ou de donation (compte tenu, le cas échéant, de l’abattement de 20 % pour une résidence principale), majorée :

  • des frais d’acte et de déclaration (inclus les honoraires de notaire) et, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière,
  • des droits de succession ou de donation versés à l’époque de l’acquisition,
  • des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration (pour leur montant réel ou fixées à 15 % du prix d’acquisition, selon les mêmes conditions que pour une vente),
  • et des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales, sur justificatifs.

En cas de cession d’un immeuble acquis par donation, les droits de donation doivent avoir été effectivement acquittés par le vendeur (à l’époque, donataire de l’immeuble) pour pouvoir être pris en compte dans le prix d’acquisition. Les droits payés par le donateur du bien en lieu et place du donataire ne peuvent donc pas être pris en compte pour déterminer le prix d’acquisition.

Abattement pour durée de détention

Afin de tenir compte de la durée de détention, la plus-value brute est diminuée d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5e :

  • 2 % par année de détention entre la 6e année et la 17e année,
  •  4 % par année de détention entre la 18e année et la 24e année,
  •  8 % par année de détention entre la 25e année et la 30e année.

Par le jeu de ces abattements, la plus-value est donc totalement exonérée après 30 ans de détention. Le délai de possession doit être calculé par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

Le tableau ci-dessous indique le pourcentage d’abattement applicable à la plus-value brute en fonction du nombre d’années de détention de l’immeuble cédé.

Durée de détention

Abattement applicable

Durée de détention

Abattement applicable

Moins de 6 ans

0 %

Entre 18 et 19 ans

28 %

Entre 6 et 7 ans

2 %

Entre 19 et 20 ans

32 %

Entre 7 et 8 ans

4 %

Entre 20 et 21 ans

36 %

Entre 8 et 9 ans

6 %

Entre 21 et 22 ans

40 %

Entre 9 et 10 ans

8 %

Entre 22 et 23 ans

44 %

Entre 10 et 11 ans

10 %

Entre 23 et 24 ans

48 %

Entre 11 et 12 ans

12 %

Entre 24 et 25 ans

52 %

Entre 12 et 13 ans

14 %

Entre 25 et 26 ans

60 %

Entre 13 et 14 ans

16 %

Entre 26 et 27 ans

68 %

Entre 14 et 15 ans

18 %

Entre 27 et 28 ans

76 %

Entre 15 et 16 ans

20 %

Entre 28 et 29 ans

84 %

Entre 16 et 17 ans

22 %

Entre 29 et 30 ans

92 %

Entre 17 et 18 ans

24 %

Plus de 30 ans

100 %

Imposition de la plus-value nette

Une fois la plus-value ainsi établie, celle-ci est soumise à un prélèvement proportionnel de 19 %, auquel s'ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux, soit un taux global d'imposition de 34,5 %.

Déclaration et paiement de l’impôt sont effectués par le notaire pour le compte du vendeur, lors de l’enregistrement de l’acte.

Remarque

Les moins-values subies ne sont imputables ni sur les plus-values de même nature ni sur le revenu global. Il existe toutefois deux exceptions à ce principe de non-prise en compte des moins-values. L'une concerne la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, l'autre est relative à l'imposition consécutive à la fusion de SCPI.

Nouveauté 2013 : surtaxe pour certaines plus-values excédant 50 000 €

Le calcul ne s'arrête pas là si, par chance, le vendeur d'un bien immobilier réalise une plus-value conséquente. Il a en effet été institué une surtaxe appliquée aux plus-values nettes imposables excédant 50 000 €. Celle-ci est donc calculée sur le montant de la plus-value imposable après application de l’abattement pour durée de détention, selon un barème visant à lisser les effets de seuils (tableau ci-après).

De façon logique, la taxe ne s'applique pas aux plus-values exonérées du fait du jeu des abattements pour durée de détention (biens détenus depuis plus de 30 ans). Elle ne touche pas non plus les plus-values :

  •  bénéficiant d’une exonération de principe (par exemple, cession de la résidence principale ou exonération accordée sous conditions de revenus aux retraités et aux titulaires d'une carte d'invalidité),
  • et celles résultant de la cession de terrains à bâtir.

Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 à 60 000  €

2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20

De 60 001 à 100 000  €

2 % PV

De 100 001 à 110 000  €

3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10

De 110 001 à 150 000  €

3 % PV

De 150 001 à 160 000  €

4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100

De 160 001 à 200 000 €

4 % PV

De 200 001 à 210 000 €

5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100

De 210 001 à 250 000 €

5 % PV

De 250 001 à 260 000 €

6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100

Supérieur à 260 000 €

6 % PV

(PV = montant de la plus-value imposable)

Exemples de calcul

Le 15 mars 2013, un particulier revend pour un montant de 180 000 € un logement locatif acquis le 15 mai 2006, soit presque 7 ans plus tôt, pour un montant de 100 000 €

Le 22 mars 2013, un particulier revend pour un montant de 300 000 € un logement locatif acquis le 15 mai 1997, soit presque 16 ans plus tôt, pour un montant de 160 000 €

1/ Détermination du prix de cession :

  • prix de cession effectif : 180 000 €
  • frais de cession : - 4 000 €
  • prix de cession corrigé : 176 000 €

1/ Détermination du prix de cession :

  • prix de cession effectif : 300 000 €
  • frais de cession : - 7 500 €
  • prix de cession corrigé : 292 500 €

2/ Détermination du prix d'acquisition :

  • prix d'acquisition effectif : 100 000 €
  • frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) : + 7 500 €
  • dépenses de rénovation (forfait de 15 %) : + 15 000 €
  • prix d'acquisition corrigé : 122 500 €

2/ Détermination du prix d'acquisition :

  • prix d'acquisition effectif : 160 000 €
  • frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) : + 12 000 €
  • dépenses de rénovation (justifiées) : + 50 000 €
  • prix d'acquisition corrigé : 222 000 €

3/ Plus-value brute : 176 000 € - 122 500 € = 53 500 €

3/ Plus-value brute : 292 500 € - 222 000 € = 70 500 €

4/ Calcul de la plus-value nette imposable :

  • abattement pour durée de détention (2 % x 53 500 €) : - 1 070 €
  • plus-value nette imposable : 52 430 €

4/ Calcul de la plus-value nette imposable :

  • abattement pour durée de détention (20 % x 70 500 €) : - 14 100 €
  • plus-value nette imposable : 56 400 €

5/ Calcul des différents impôts :

  • impôt sur la plus-value (52 430 € x 19 %) : 9 962 €
  • prélèvements sociaux : (52 430 € x 15,5 %) : 8 127 €
  • surtaxe (2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20) : 670 €
  • total imposition : 18 759 €

5/ Calcul des différents impôts :

  • impôt sur la plus-value (56 400 € x 19 %) : 10 716 €
  • prélèvements sociaux : (56 400 € x 15,5 %) : 8 742 €
  • surtaxe (2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20) : 948 €
  • total imposition : 20 406 €

6/ Plus-value nette d'impôt : 34 741 €
 (taux de prélèvements : 35 %)

6/ Plus-value nette d'impôt : 50 094 €
 (taux de prélèvements : 29 %)

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