Depuis 1992, le législateur s'est préoccupé de protéger la santé et les intérêts de l'acquéreur d'un logement en imposant au vendeur des obligations d'information relatives à l'état du bien cédé. À cet effet, différents diagnostics techniques doivent être réalisés en amont de la vente.

Le vendeur d'un logement doit garantir le bien qu'il met en vente et apporter toutes les informations nécessaires à son futur acquéreur. Cette règle générale implique notamment l’obligation de fournir différents diagnostics techniques immobiliers regroupés dans un dossier unique appelé "dossier de diagnostic technique" (DDT). Le DDT doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Il peut être complété par d’autres documents visant à protéger les intérêts, par exemple, le métrage de la partie privative d'un lot de copropriété.

Les informations liées à des impératifs de santé publique

La volonté de supprimer les logements insalubres ou dangereux et celle aussi de rendre les vendeurs de biens immobiliers davantage responsables ont amené les pouvoirs publics à prendre des dispositions afin de rendre obligatoire, lors de transactions immobilières, la délivrance de certificats techniques dans trois domaines :

• la détection de la présence d'amiante,
• le risque d'exposition au plomb et la lutte contre le saturnisme,
• le contrôle des installations d’assainissement collectif.

Diagnostic amiante

La France interdit tout usage de l'amiante depuis 1997. Lors d'une transaction immobilière, le propriétaire doit fournir un diagnostic quelle que soit la nature de l'immeuble (immeuble collectif ou maison individuelle) dès lors que le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Il précise la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante et, le cas échéant, la localisation et l’état de conservation de ces matériaux. Sont principalement visés les dalles de sols, les faux plafonds et les revêtements muraux susceptibles de contenir des matériaux utilisés pour l'isolation thermique, phonique et anti-feu.

Si l'inspection conclut à la présence de matériaux fortement dégradés nécessitant leur remplacement, le propriétaire du bien dispose dans ce cas d'un délai de 3 ans pour effectuer les travaux. Une clause du contrat de vente peut donc prévoir qui du vendeur ou de l'acquéreur prendra en charge les travaux. À défaut d'être exécutés avant la vente, les travaux peuvent donc logiquement faire partie des éléments de négociation entre le vendeur et le candidat à l'acquisition.

Diagnostic plomb : lutte contre le saturnisme

Le constat de risque d’exposition au plomb a pour but d’identifier les revêtements contenant cet élément toxique, d’en préciser leur teneur et de mentionner, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti. Lorsque le diagnostic révèle une teneur en plomb supérieure à des seuils définis par l'arrêté du 19 août 2011, une injonction de réaliser des travaux est notifiée au propriétaire. Sauf en cas de contestation, les travaux doivent être exécutés normalement dans un délai d'un mois.

Le diagnostic doit être fourni dès lors que l’objet de la vente est un immeuble construit avant le 1^er janvier 1949. Il doit dater de moins d’un an si le constat se révèle être positif. Il a néanmoins une durée illimitée en l’absence de revêtements contenant du plomb, ce constat devant par la suite être joint à chacune des mutations.

Tout manquement à la délivrance de l'information relative au plomb peut entraîner une sanction pénale prévue par l'article 223-1 du Code pénal (1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende) et une sanction civile obligeant le vendeur à prendre à sa charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires, même si ceux-ci sont diagnostiqués postérieurement à la vente par l'acquéreur.

Contrôle des installations d'assainissement

Un document de contrôle des installations de traitement des eaux usées et/ou pluviales pour les habitations qui ne sont pas situées dans une zone d'assainissement collectif doit être fourni impérativement à l'acquéreur. Ce contrôle concerne principalement les maisons situées dans des villages ou des zones isolées.

L'état doit être réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) et avoir moins de 3 ans au moment de la vente. En cas de non-conformité, les travaux de conformité rendus nécessaires doivent être effectués par l'acquéreur dans un délai d'un an après l'acte de vente. Les travaux à prévoir sont donc susceptibles d’être un point de négociation entre les parties.

Lorsque l'habitation est située dans une commune ayant mis en place un service public d'assainissement collectif et que la commune, après contrôle, a averti le propriétaire d'une défaillance, il est conseillé d'en avertir l'acquéreur.

Les informations liées à l'état de l'immeuble

Un certain nombre d'informations et de certificats liés à l'état de l'immeuble ou à son environnement doivent être délivrés à l'acquéreur d'un bien immobilier. La nécessité ou non de fournir les informations en question varie selon la localisation du logement.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Obligatoire mais purement informatif, le DPE a pour objet d’indiquer à l’acquéreur le montant prévisible des dépenses liées aux consommations d'énergie. Il comprend notamment les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation ainsi que des conditions d'utilisation. Pour chaque catégorie d'équipements, il indique aussi la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée. Il renseigne également sur les conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment. Enfin, le diagnostic doit être accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du bien cédé.

Le diagnostic a une durée de validité de 10 ans.

Etat des risques naturels et technologiques et nuisance sonores aériennes

Dans certaines zones du territoire national délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur a pour obligation, quelle que soit la nature du logement vendu, de fournir un certificat faisant état des risques naturels (inondations par exemple), technologiques (proximité d'usines), miniers, sismiques ou de pollution (le radon, par exemple).

À compter du 1^er janvier 2025, l'information sur l'obligation de débroussailler ou de maintenir en état débroussaillé devra être intégrée dans cet état des risques.

Toujours en fonction de la localisation du logement, le certificat doit être complété, d'une part, par une information sur le risque d'érosion côtière et le risque lié au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA), d'autre part, par deux autres diagnostics distincts portant sur la pollution des sols et sur les nuisances sonores aériennes.

En outre, le vendeur doit également informer par écrit l'acquéreur :

• des sinistres subis par le bien dont il a connaissance et qui ont donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique,
• de l’exploitation antérieure sur le terrain d'une installation classée ou de l'exploitation en sous-sol d'une mine,
• si le terrain est situé dans un site Natura 2000 et s'il fait, à ce titre, l'objet d'un contrat avec la préfecture.

L'état des risques a une durée de validité de 6 mois. Toutefois, la réglementation ne prévoit aucune durée de validité pour le document d'information sur les nuisances sonores aériennes.

Les informations sont accessibles en préfecture ou sur Internet (http://www.georisques.gouv.fr).

Lutte contre les termites et les insectes xylophages

La remise d'un état parasitaire est obligatoire dès lors que l'immeuble est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites, délimitée par arrêté préfectoral. Le diagnostic doit avoir moins de 6 mois. Si l'immeuble n'est pas situé dans une zone à risques, le vendeur est tout de même tenu d'informer son acquéreur, s'il en a connaissance, de la présence de termites, sous peine d'amende.

Lutte contre la mérule

La mérule est un champignon lignivore pouvant causer d'importants dégâts sur les structures en bois des bâtiments. Lors de la de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, les propriétaires doivent simplement produire une information sur la présence d'un risque de mérule. Aucune sanction n'est actuellement prévue en cas de non-respect de cette obligation. La durée de validité de l'information n'est également pas fixée.

Diagnostic gaz / diagnostic électricité

Le vendeur d'un logement comportant une installation intérieure de gaz ou d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans doit fournir un état de cette installation. Pour être valable, celui-ci doit avoir été effectué moins de 3 ans avant la date de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz décrit notamment les appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, l'état des tuyaux fixes d'alimentation en gaz et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils au gaz. Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité est le résultat d'un examen visuel, accompagnés de divers essais, de l'appareil général de commande et de protection, des dispositifs de protection contre les surintensités, des installations réglementaires dans les salles d'eau ou de bain et de la vétusté des différents matériels (socles de prises, conducteurs, etc.).

Tout en étant obligatoires pour finaliser la transaction immobilière, les deux diagnostics, indépendants l’un de l’autre, sont purement informatifs. Ainsi, l’acquéreur prenant le bien "en l’état" ne peut exiger que le logement soit mis aux normes. Toutefois, si des travaux se révèlent être nécessaires, ils peuvent être faits par le propriétaire avant la vente du bien ou constituer éventuellement un élément de négociation du prix.

Appareils de chauffage au bois : certificat de conformité

Lorsque le logement est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère (article L. 222-4 du Code de l'environnement), le vendeur doit joindre au dossier de diagnostic technique un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet du département.

De la nécessité d'engager des travaux

Certains diagnostics n’ont qu’une valeur informative, par exemple les diagnostics gaz ou électricité. Si des travaux de mise aux normes peuvent être envisagés, leur coût fera éventuellement partie de la négociation entre le vendeur et l'acquéreur.

À l’inverse, les diagnostics dont les résultats sont positifs au plomb, à l’amiante, aux termites ou ceux qui révèlent un défaut des installations d’assainissement sont susceptibles de contraindre le vendeur à effectuer des travaux de mise en conformité. Les parties qui ne souhaitent pas retarder la vente peuvent toutefois négocier les modalités de réalisation de ces obligations à condition d’être préalablement renseignées par un professionnel du droit.

L'agence nationale de l'habitat (ANAH) est le principal interlocuteur pour l'octroi d'une aide financière permettant la réalisation de travaux dans les logements, notamment ceux visant à améliorer la performance énergétique. Les aides sont généralement attribuées sous condition de ressources.

Par ailleurs, l'Éco-prêt à taux zéro permet de financer, sans intérêt, jusqu'à 50 000 €, et désormais sur une période pouvant aller jusqu'à 20 ans, des travaux visant à améliorer la performance énergétique d'un logement.

Les recours possibles lorsque le vendeur n’a pas fourni les diagnostics

Sur le plan civil, le vendeur qui ne produit pas le dossier de diagnostics techniques ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. Par conséquent, il est tenu responsable de tout défaut non révélé que l’acquéreur n’a pu déceler lors de la conclusion de la vente et qui empêche ou réduit l’usage souhaité. L’acquéreur peut agir durant 2 ans à compter de la découverte du vice pour demander, sous certaines conditions, la résolution de la vente ou la diminution du prix payé.

Par ailleurs, le vendeur s'expose à des sanctions pénales, notamment lorsque le diagnostic n'est pas réalisé par une personne certifiée ou lorsque l'obligation d'information et/ou de réalisation des travaux n'est pas respectée.

"Loi Carrez" : la juste mesure de l'appartement

La "loi Carrez" du 18 décembre 1996 exige que soit portée dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et dans tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot de copropriété ou d'une fraction de lot, la mention de sa superficie. La loi s'applique donc principalement aux ventes d'appartements. Elle ne concerne pas les ventes de maisons individuelles et les ventes sur plan. À défaut de mention, l'acquéreur peut intenter, dans un délai d'un mois, une action en nullité de l'acte de vente.

La superficie "loi Carrez" comprend les planchers clos et couverts et exclut :

• les balcons et terrasses non couverts,
• les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres,
• les dépendances (caves, garages, etc.),
• ainsi que les planchers des parties du local dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Pour opérer le mesurage, la réglementation n'impose pas de recourir à un expert (géomètre-expert, architecte...). Mais le métrage exécuté soi-même requiert un soin particulier. En effet, après la vente, si l'acquéreur procède à un nouveau mesurage et constate une erreur de plus de 5 %, il peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente, demander une diminution du prix d'achat en proportion. Le recours à un professionnel est donc recommandé.

En résumé...

© Lefebvre Dalloz