Utiliser le prêt 0 % pour acheter dans l'immobilier ancien : quelles sont les conditions ?

Le prêt à taux zéro a toujours eu pour objet de favoriser l’acquisition de la résidence principale. Le dispositif a néanmoins navigué à plusieurs reprises entre le soutien à la construction neuve et l’encouragement à la rénovation des bâtiments. Qu’en est-il encore aujourd’hui pour l’acquisition d’un logement ancien ?

Rappel. Dans l’état actuel des textes, le dispositif du PTZ doit prendre fin au 31 décembre 2027.

Remettre sur pied une ruine ou rénover un logement ancien

Le PTZ peut être demandé pour un logement ancien dont l'acquisition, en vue de sa première occupation, s'accompagne d'une rénovation de grande ampleur concourant à la production d'un immeuble neuf au sens où le prévoit l'article 257, I-2, 2° du Code général des impôts. Les travaux en question peuvent consister en une surélévation ou doivent rendre à l'état neuf soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit l'ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion fixée aux 2/3 pour chacun d'entre eux.

Précision. Les éléments de second œuvre s’entendent des planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et, pour la métropole uniquement, des systèmes de chauffage. Chacun de ces six lots doit être rendu à l'état neuf pour que cette composante soit considérée comme rendue à l'état neuf dans son ensemble.

S’agissant de l’acquisition d’un logement ancien à rénover, les travaux peuvent concerner la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, ainsi que ceux destinés à réaliser des économies d'énergie.

Dans les deux cas de figure, l’acquisition est assortie d’une contrainte de localisation. Le logement doit, en effet, être situé en zone B2 ou C du territoire, zones non concernées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/zonePTZ). De plus, les travaux de remise à neuf ou de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition + travaux + frais annexes) et le logement achevé doit satisfaire à un niveau de performance énergétique (consommation inférieure à 331 kWh/m2). Enfin, l’acheteur emprunteur doit bien être le premier occupant du logement rénové ou remis à l'état neuf.

L’acquéreur candidat à l’emprunt est tenu de présenter un programme des travaux au moment de la demande du prêt et les travaux ne doivent pas avoir été commencés avant l’émission de l’offre de prêt. Par la suite, les travaux doivent être réalisés dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date d’émission de l’offre de prêt. Le cas échéant, ce délai de 3 ans peut, sur demande et avec justificatifs, être allongé en cas de force majeure, de décès de l'emprunteur, de maladie ou d’incapacité de 3 mois au moins de l’emprunteur, de procédure contentieuse liée à la réalisation des travaux ou encore de catastrophe naturelle ou technologique. L’allongement du délai est accordé pour une durée de 1 an renouvelable. Dans tous les cas de figure, la conformité des travaux entrepris doit être attestée par l’acquéreur auprès de l’organisme emprunteur.

Précision. Dans certaines situations, il est admis que le vendeur puisse avoir commencé les travaux de réhabilitation ou de rénovation préalablement à la vente ou pendant la vente.

Transformer un local non affecté à l'habitation

La transformation en logement d'un local non affecté initialement à cet usage (grange, boutique, atelier, etc.) peut également bénéficier du concours du PTZ, sans condition de localisation du bien. Le logement produit est, ici aussi, assimilé à un logement neuf dont l'acheteur doit être le premier occupant. La demande d'un PTZ peut émaner d'une personne qui est déjà propriétaire d'un tel local. Il faut, dans ce cas, qu'elle occupe de façon effective ce bien à titre de résidence principale sitôt les travaux terminés pour éviter que la demande de prêt ne soit pas remise en cause.

Acquérir un logement issu du parc social

Le locataire d'un logement social peut obtenir un prêt à taux zéro pour acquérir son logement ou un autre logement proposé par son bailleur social dans le même département. Cela étant, le PTZ peut également permettre le financement de l’acquisition d’un logement vacant du parc social. Dans ce cas, la priorité est néanmoins donnée à l’ensemble des locataires âgés et des gardiens d’immeubles employés dans le parc social. Toutes ces opérations éligibles ne sont soumises à aucune condition de localisation du logement.

L'emprunteur doit fournir à l'organisme prêteur le compromis de vente. Ce dernier doit préciser la qualité du vendeur, le caractère occupé ou vacant du logement et le prix de vente, lequel doit être inférieur de 35 % à l'évaluation faite par le service des domaines (cette évaluation doit également être fournie).

Acquérir un logement dans le cadre d'un contrat de location-accession

Le mécanisme de la location-accession permet à une personne ou un ménage d'acquérir un logement pour l'occuper à titre de résidence principale. Le contrat est géré par la loi du 12 juillet 1984. Il peut être proposé par un bailleur social ou un bailleur privé. À l'issue d'une première période de jouissance du logement en tant que locataire dont la durée est fixée au contrat, le PTZ peut être sollicité par le locataire, lors de la levée de l'option confirmant l'acquisition, pour le financement du solde du prix d'achat (différence entre le prix prévu dans le contrat et le montant déjà versé des redevances). Le cas échéant, le PTZ peut être cumulé avec un prêt social de location-accession (PSLA).

La levée de l'option et le paiement du prix emportent transfert de propriété au bénéfice du locataire accédant. Sur le plan fiscal, le logement est qualifié de « logement neuf », étant entendu que l'acheteur doit être son premier occupant à la levée de l'option. L’opération n’est soumise à aucune condition de localisation du logement.

À noter que, sous certaines conditions, le second occupant d’un logement ayant fait l’objet d’un prêt social à la location-accession peut également utiliser le PTZ pour financer son acquisition.

Rappel de 8 principes sur le PTZ

Que le logement financé par un PTZ soit neuf ou ancien, il convient de rappeler quelques principes communs :

1. Le PTZ ne finance jamais en totalité une opération. Il vient en complément d'un ou plusieurs autres prêts (PC, prêt épargne-logement, prêt Action Logement, prêt de caisse de retraite, etc.). Pour les banques, il est même généralement pris en compte dans l'apport personnel. En outre, le montant octroyé est égal à une quotité du coût total de l’opération retenu dans la limite d’un plafond. Cette quotité est elle-même déterminée en fonction des ressources de l’emprunteur, du nombre de personnes occupant le logement financé, de la localisation du logement, et de son caractère neuf ou ancien.
2. Le PTZ est octroyé à un primo-accédant, à savoir une personne qui, au moment de la demande de prêt, n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans. Font toutefois exception à cette condition : les titulaires d'une carte d'invalidité de 2^e ou 3^e catégorie, les bénéficiaires d'une prestation pour personne handicapée (AAH ou AEEH) et les victimes d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de façon définitive leur résidence principale. À noter que l’éventuelle possession d’une résidence secondaire ne fait pas obstacle à l’octroi d’un PTZ dès lors que la condition précédente est remplie.
3. Le PTZ est soumis à une condition de ressources qui varie selon la localisation du logement et le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale (tableau ci-dessous). Le montant des ressources pris en compte correspond au plus élevé des montants suivants : le revenu fiscal de référence du foyer de l'avant-dernière année ou le coût total de l'opération divisé par 9.
    

4. Les modalités de remboursement du PTZ varient en fonction des ressources de l'emprunteur et de la taille du ménage.
5. Le logement financé par le PTZ doit être affecté à l'habitation principale dans un délai maximal d’un an suivant son acquisition ou l'achèvement des travaux. Sous certaines conditions, ce délai est porté à 6 ans dès lors que le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter de son départ à la retraite.
6. Le logement financé par le PTZ doit normalement être occupé comme résidence principale au cours des 6 années suivant la date de versement du prêt, sous peine de remise en cause de l'opération. Durant ces 6 ans, le propriétaire a néanmoins la possibilité de louer le logement sous certaines conditions.
7. La revente du logement avant le terme du PTZ entraîne normalement le remboursement du solde restant dû. Cependant, en pareil cas, il est possible de demander à la banque un transfert du prêt, sous réserve que la nouvelle opération d'achat respecte les conditions d'octroi du PTZ. Le transfert concernera uniquement le capital restant dû. Il convient de noter également que le transfert est soumis à l'accord de la banque qui peut le refuser si elle estime que les garanties du nouvel achat sont insuffisantes.
8. Le PTZ concerne uniquement des opérations d'accession à la propriété en pleine propriété. Les achats d'usufruit, de nue-propriété ou de parts indivises sont autorisés dès lors qu'ils donnent à l'acheteur la pleine et entière propriété du bien qu'il occupera à titre de résidence principale.

© Lefebvre Dalloz